冯仑：房产在住宅领域已过“青春期”

我们看地产如同看一个人，今年的地产是市场化的地产，应该说我们进入了根本的转折时期，这个转折时期是什么呢？就是完成了一个青春期的变化。大家知道，一个孩子在青春期之前只是肉体，几乎没有性别，走错了卫生间和澡堂子也没人怪他，但是青春期后再走错就是流氓。今天我们提到的房地产是青春期之后的房地产，而青春期前，住宅等于房地产。当时每年五万亿元的销售，80%以上是住宅，不分住宅和商业。

从今年开始大家发现，很多房地产公司都有一点变化，万科一年多前叫“房地产的领跑企业”，现在叫“全球最大的住宅公司”，发现没有？他说清楚了：我专做住宅。王健林的远大也讲清楚了，是最大的“商用不动产公司”。大家注意到今年开始不一样了，我们的市场已经变成了真正成熟的市场。明年、后年我们再谈论地产的时候，一定是住宅和商用分开讲，不是笼统讲。

我们现在住宅这部分短期政策非常简单，就是“两限”，打压投机、投资，这就是短期，中期靠体制，什么体制呢？住宅的体制无非三种，全世界解决住宅问题。第一种美国的体制靠市场解决，靠供求关系解决，不管富人、穷人都这么解决。

第二种是德国方式，把住宅作为一种福利，甚至是公共产品，就是一个人一辈子只有一个产权，只有一套房，然后鼓励你租，不鼓励你买，也不鼓励你炒，如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢，所以德国一直是全球最大的经济体之一，排在第二、第三，但是它没有最大的房地产公司，因为它不让房地产住宅变成普通商品、投资品，不让它成长，把它变成日常生活的必需品，一个保障性的福利性产品。所以德国50%的人都是租房住，这就是一种体制。

第三种是新加坡的办法，20%靠市场解决，80%靠政府保障。

中国的中期取决于在三种制度中选一种，无论选哪一种，大概要十年才能初见成效，二十年见到结果。现在看，比较多的可能是选新加坡的模式。

长期预测要看城镇化、人口。长期反而比较简单，当旧房、新房的交易量是1：1，城市化超过到70%，这些指标都具备以后，住宅的绝对供应量一定是下降的。中国的人口将呈倒金字塔，一个小夫妻养六个老人，最终十五、二十年以后，房价统统都要下来，那个时候不管谁当总理都不用操心。

问题是什么是短期，什么是中期，什么是长期？婴儿的短期是一泡尿的功夫，你稍不留神他就哭了，儿童的长期按天算的，少年的长期按月算的，青年的长期按年算的，中年的长期按十年算的。邓小平老年的时候讲五十年不变，所以今天跟大家讲短期、中期、长期是有具体数字的，短期1-2年，中期5-10年，长期15-20年，这就是我今天的年龄告诉大家的短期、中期、长期。

总之在今天，房地产这个行业在住宅领域完成了“青春期”，而商业不动产刚开始它的生命旅程。这对我们来说值得庆幸，因为我们不是互联网领域。大家知道，在互联网可能一天之内就死去，在住宅行业、商用行业、房地产行业，活不容易，赖死也不容易，我们必须坚持，只要中国城镇化的前景非常确定，只要中国人还在呼吸，只要我们还要结婚、娶媳妇儿、生孩子，只要我们都还是中国人，我们的房地产就一定会活着，而且越活越好。

（冯仑为万通控股董事长）